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2016年6月8日 admin 1件のコメント

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「抹消・移転・設定」と資金の流れ

司法書士を必要とする典型的な事例があります。

不動産を売買する際に、
①売主様は、住宅ローンの返済が残っていて、抵当権の設定された不動産を売却し、その売却代金でローンを返済して抵当権を抹消する予定。
②買主様は、その不動産を銀行からローンを借りて購入する予定。抵当権の付着してない状態で購入したいし、銀行も第一順位の抵当権が設定できないと貸してくれません。
③ローンを提供する銀行は、第一順位の抵当権をつけるのが条件ですが、所有権がまだ買主にないものに抵当権は設定できません。
こういうケースでは、資金の流れは、新銀行⇒買主⇒売主⇒旧銀行。しかし登記の手続きは、旧銀行の抵当権抹消⇒所有権移転⇒新銀行の抵当権設定の順番でないと却下されてしまいます。登記の名義と申請の内容が一致しないといけないからです。
これは、どうしたものでしょうか。実は、これら関係当事者が一同に会して（抵当権を抹消する旧銀行は出席しないこともあり、司法書士が連絡調整しておきます）、その間に司法書士が介在し、関係当事者から必要な書類を集めて確認することで、この一連の登記に必要な書類がきちっと整ったことを宣言します。これにより、新銀行によるローンが実行され、上記のながれができます。これを「立会い」と呼んでいます。

持分会社と株式会社

≪持分会社≫

会社の債務について社員の責任に応じた３種類の会社があります

≪株式会社≫

会社法で機関設計が決められており、取締役と株主総会は必ず設置。その他の機関は設置要否があります。

合同会社という選択肢

本文に記載してますとおり、会社の事業内容や運営の仕方などを検討して、それにふさわしい会社の種類を考えることが大切です。

そのなかで、持分会社のひとつである合同会社は、
①出資者の会社の債務に対する責任は、その拠出した金額に限定されますし、
②出資者のうちの一部の人を業務執行社員として日常的に経営を委ねておき、会社の基礎にかかわるような大事な事柄は全員で決めるという運営ができます。
③また、設立に当たっては、公証人による定款の認証（公証人手数料5万円）が不要で、登記の登録免許税も6万円（株式会社は最低15万円）と安くて済みます。
①②は株主と同様、③は持分会社ならではという特色です。
株式会社にくらべて知名度が劣ることや、出資額にかかわらず「社員」として議決権は同じとなることの良しあしなどがありますが、有力な選択肢ではないでしょうか。

相続の選択

各相続人がとりうる選択肢

相続が開始した場合，各相続人は次の三つのうちのいずれかを選択できます。これは、亡くなった方の財産には、不動産や債権などのプラスのものだけでなく、借金や保証債務などマイナスのものもあり得ますし、引き継いだ後の財産管理の負担なども考慮して決めることができます。
① 亡くなった方（被相続人）の不動産の所有権等の権利や債務等の義務をすべて受け継ぐ単純承認
②被相続人の権利や義務を一切受け継がない相続放棄
③相続によって得た財産の限度で被相続人の債務の負担を受け継ぐ限定承認（これは相続人全員で行う必要があります）
このような選択肢の内、②または③は、民法により自己のために相続の開始があったことを知ったときから３か月以内にしなければならず、そうしない場合は、①の単純承認をした取り扱いがされます。②または③の手続きは、家庭裁判所に所定の書類を提出して行います。これは、当事務所でもご相談いただくことができます。

登記費用の具体例

【例１】　住宅を購入して所有権移転登記をする
4,000万円の一戸建て住宅の売買で、その固定資産評価額が、建物が1,200万円、土地が1,500万円、住宅用家屋証明が取れる場合。
報酬は、45,000+3,000（住宅用家屋証明取得）=48,000円で、消費税を含めまして51,840円です。
（登録免許税は、家屋36,000円＋土地225,000円=261,000円、これに住宅用家屋証明1,300円＋登記事項証明書960円を合わせて実費が263,260円、登記事項取得費2,160円を加え、合計31万5,100円が費用総額となります。住宅用家屋証明がないと家屋の登録免許税は24万円となるため、登録免許税は計465,000円です。）

【例2】住宅ローンの返済により、マンションの抵当権を抹消する
区分建物で一筆の土地に敷地権があり、金融機関からの必要書類がお手元にある場合。
報酬総額は、消費税込みで　8,640円　です。
なお、登記完了証はお送りしますが、このほかに登記事項証明書が必要という場合は、消費税込みで2,160円、合計10,800円の報酬、登録免許税2,000円と証明書代金480円の実費が必要で、すべてあわせると13,280円が登記費用の総額になります。

[例3]　合同会社を設立する
資本金の額が１００万円、電子定款で設立登記する場合
報酬は消費税で込みで54,000円です。これに、登録免許税60,000円を加え、費用総額は、114,000円となります。
また、印鑑届の費用を含みますが、印鑑カードを代理取得する場合は、報酬3,240円がかかります。
[例4]　株式会社を設立する
資本金の額が500万円、電子定款にする場合
報酬と消費税で75,600円、
これに定款認証費用50,000円、謄本代約2,000円（ページ数に依存）　、登録免許税150,000円　費用合計は　約2７万8,000円

遺言の作成

通常の遺言には、自筆証書遺言、秘密証書遺言、公正証書遺言の三つの方式があります。　

　このうち、公正証書遺言は、公証人の面前で相続人２人（遺言者が亡くなったときに相続人になると推定される人や遺言によって財産を取得する予定の者はは証人になることができません）の立ち合いのもと、公証人に遺言の内容を口頭で伝え、公証人がそれを文書にします。遺言書の原本は公証役場で保管されます。

　また秘密証書遺言については、遺言者本人が自分の意思で遺言をしたことを証明するための証人が2人とともに公証人に遺言書を封印した封筒を提出し、自分の遺言書である旨を申述し、公証人が、遺言書が封印された封筒に、その日の日付、その遺言書が遺言者の遺言書であること、遺言者の氏名と住所を封筒に記述してもらい、公証人、証人、遺言者が封筒に署名、押印します。この遺言書は、自分で、または、誰かに委託し保管しなければなりません。

　自筆証書遺言は、所定の方式に従って作成し、現行法上は、遺言書の原本を遺言者又は遺言者から委任された人が保管しますが、本年７月１０日からは、自筆証書遺言は法務局で保管してもらうこともできるようになります。この手続きのご相談も当事務所で承っております。

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権利証または登記識別情報が見当たらないときは

不動産を売却した時など、登記申請手続きをする場合、登記簿に記載されている人の申請であることを示すために原則として、「登記済証（いわゆる権利書）」または、その不動産の管轄登記所がコンピュータで登記事務を処理することになった日以降（現在はすべての登記所）に登記を受けた方の場合は、「登記識別情報」を提供しなければなりません。
しかし、これらを紛失してしまったり、また、そもそも管理の問題のため申し出て登記識別情報の通知を受けていなかったり、失効させていた場合もあります。
この場合、これらを添付しないで登記申請しますと、登記所から申請人となっている登記名義人あてに，「事前通知」により本人であることの確認をされることになっています。具体的には、登記済証または登記識別情報を提供すべき登記名義人の住所地にあてて，本人限定受取郵便により，登記の申請があった旨，及びその申請の内容が真実であるときは２週間以内にその旨の申出をすべき旨の通知をし，この通知に対して，２週間以内に申請に間違いがない旨の申出がされることをもって，本人からの申請であることを確認するというものです。
このように、「事前通知」による場合は、申請した登記名義人からの申出があってはじめて登記がなされることとなります。
しかし、多くの不動産の取引では、買主が住宅ローンを利用されるので、抵当権設定登記を所有権移転登記とセットで行う必要があり、事前通知制度によることは困難です。
こうした場合、公証人の認証を受けるか、登記申請手続きの代理を委任された司法書士等の資格者である代理人が、本人確認情報を提供して登記を申請し、登記官がその内容を相当と認める場合には、すぐに登記がなされることとなりますので、上記のようなケースでは、この本人確認情報を提供する方式で登記を申請することとが通例です。なお、司法書士は、申請人が申請の権限を有する登記名義人であることを確認して「本人確認情報」を作成しますので、申請人となる方と面談し、本人確認資料の提示を受ける必要があります。
（当事務所の本人確認情報作成の報酬は20,000円です）
なお、登記済証等をお持ちの場合であっても、登記申請等の代理をさせていただくにあたっては、司法書士の職責として、また特に売買等の場合は、法令に基づき、運転免許証などにより本人確認と登記の意思確認をさせていただきますので、ご協力をお願いします。（もちろん、この場合に特別な料金は発生しません）

信頼・親切・安心の司法書士事務所

【東京青山司法書士事務所】

東京都港区南青山２-４-１５

地下鉄　銀座線・半蔵門線・大江戸線　青山一丁目駅　５番出口から徒歩５分

東京都港区南青山2丁目4番15号
天翔南青山ビル　S４０２号
【玄関を入り、インターフォンで４０２をお呼びください】
☎（03）6432－9607
✉　info@tokyoshiho.com

商業登記規則等の改正に伴う登記手続き

平成27年5月1日に施行された会社法改正では、監査等委員会設置会社の導入、社外取締役制度や親子会社関係などの見直しが実施されましたが、その前後に商業登記規則や不動産登記規則の改正が行われ、会社関係の登記手続きについて、平成２７年から平成２８年にかけて次のような改正が行われています。
 ①　役員の登記（取締役・監査役等の就任，代表取締役等の辞任）申請時の本人確認書類や印鑑証明書添付書面（平成27年2月27日施行）
 ②　役員等の旧姓併記の導入（平成27年２月27日施行）
 ③　会社の商業登記申請および不動産登記申請時における住所証明書および資格証明書の添付不要制度の導入（商業登記は平成27年10月5日、不動産登記は平成27年11月2日施行）
 ④　株主総会決議や株主全員の同意を要する事項の登記申請に株主リスト添付制度の導入　（平成28年10月1日施行）
 特に④の株主リストは、必要となるケースやリストの作り方などに留意が必要ですので、登記申請の際にはよくご確認ください。もちろん、当事務所でも適切な書類を作成できます。
 このほか、法定相続情報証明制度がスタートし、商業登記手続きにおいても相続を証する書面や役員等の死亡を証する書面を添付する必要がある場合に、戸籍謄本等に代えて法定相続情報一覧図の写しを提出することができるようになりました（平成29年5月26日施行）この書類も当事務所で取得手続きを受託可能です。

相続税の申告と配偶者特別控除

被相続人の配偶者は、遺産分割や遺贈により実際に取得した正味の遺産額が、次の金額のどちらか多い金額までは、以下の手続きをすれば相続税はかかりません。
(1)　1億6千万円
(2)　配偶者の法定相続分相当額
相続税の申告と納税は、被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内に、行うことになっています。
これは、相続財産が分割されていない場合であっても上記の期限までにしなければなりません。そのため、相続財産の分割協議が成立していないときは、各相続人などが民法に規定する相続分又は包括遺贈の割合に従って財産を取得したものとして相続税の計算をし、申告と納税をすることになり、その際には、配偶者の税額の軽減の特例などが適用できない申告になります。
そして、民法に規定する相続分又は包括遺贈の割合で申告した後に、相続財産の分割が行われ、その分割に基づき計算した税額と申告した税額とが異なるときは、実際に分割した財産の額に基づいて修正申告又は更正の請求をすることができますが、初めに申告した税額よりも実際の分割に基づく税額が少ない場合に、更正の請求をして特例を受けることができるのは、申告期限から3年以内に分割のあったことを知った日の翌日から4か月以内となっています。
（なお、相続税の申告期限から3年を経過する日までに分割できないやむを得ない事情がある場合は、税務署長が承認が受けられれば、特例の対象となりえます。）

登記費用を負担する方と司法書士の指定

不動産の権利に関する登記の場合、登記の申請人となる方、司法書士に登記を依頼する方は、氏名や住所の変更などを除いて、不動産の買主のように権利に関する登記をすることにより、登記上、直接に利益を受ける「登記権利者」と、不動産の売主のように登記上、直接に不利益を受ける「登記義務者」が共同ということになります。
このため、司法書士報酬や登録免許税など登記の費用については、双方の方の共同負担が原則ですが、登記義務を果たすためと考えて、登記義務者の負担にする、利益を得るのだからと考えて、登記権利者の負担にするということも当事者間で決めればよいことです。一般的には不動産の売買では、買主、住宅ローンの借り入れによる抵当権の設定や返済後の抵当権の抹消登記は、不動産の所有者とされることが多いです。
また、従前は、不動産会社や金融機関などの指定される司法書士が登記を担当する例が多かったようですが、費用を負担される方が、司法書士を指定することが増えてきているといわれております

☆イオン銀行で住宅ローンを新規または借り換えでご利用の場合も、このほど、お客さまのご希望により当事務所をご利用いただけることになりました。ただし、契約を行う場所（地域）や当方の日程の都合上、ご要望に添えない場合がありますのでご了承ください。

わたくしども東京青山司法書士事務所にご依頼いただく場合も、もちろん不動産会社様や金融機関様に、わたくしどもから連絡を取って、十分に調整し、円滑に登記業務を行うことが可能ですので、安心してご依頼ください。